민법 이중매매에서의 법률관계

 

 

부동산 거래를 한 번이라도 해봤다면 [이중매매]라는 단어를 많이 들어봤을 거예요.

 

이중매매란 A가 B에게 물건을 매매하기로 계약했는데,

다시 A가 C에게 동일한 물건을 매매하기로 계약을 한 경우를 말 합니다.

 

실생활에서는 이런 경우가 있겠죠.

A가 B에게 아파트를 3억에 팔기로 계약서를 썼습니다.

물론 계약금 3천만원도 A가 B로 부터 받았겠죠.

그런데 며칠 지나니 아파트 가격이 2억이 올라서 5억이 됐습니다.

이 때 C가 A에게 접근해서 5억에 팔라고 살살 꼬시겠죠.

A가 생각해도 계약금 3천만원 날려도 최소 1억 이상 남으니 

바로 C와 계약하고 등기까지 설정해줍니다.

뒤늦게 이 소식을 들은 B는 열불나지만 어쩔수 있나요?

결국 계약금에 배를 돌려받는 것으로 A와 B의 계약은 종료됐습니다. 

 

위 사례와 같은 이중매매는 생각보다 흔합니다.

 

그렇다면 위 사례를 바탕으로 이중매매에 대해 법적 효과를 한 번 알아볼까요?

 

이중매매의 법률효과

이중매매는 원칙적으로 유효 합니다.

다만 매도인(위 사례에서 A)의 배임행위에 제2매수인(위 사례에서 C)가 적극 가담했다면

무효가 됩니다.

 

그래서 이중매매가 유효한 경우와 무효인 경우 법률효과는 어떻게 될까요?

아래 그림을 참고하면서 따져 볼께요.

 

1. 이중매매가 유효한 경우

-  제1매수인과 매도인의 관계 : 채무불이행책임

제1매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 할 수 있습니다.(계약 이행이 불가능한 당시 시가 기준, 이행이익배상청구)

또한 제1매수인은 최고 없이(매도인에게 동의를 구할 필요 없이) 계약을 해제할 수 있습니다.

 

- 제1매수인과 제2매수인의 관계

.채권자취소권 : 제1매수인은 매도인과 제2매수인 사이에서 체결된 계약을 취소할 수 없습니다.

                          왜냐하면 제1매수인은 단순히 특정채권자(매매가 3억에 대한 특정채권)에 불과하기 때문 입니다.

 

.불법행위책임: 매도인과 제2매수인이 체결한 계약은 반사회질서 법률행위에 해당하지 않으므로 유효합니다.

                         그래서 불법행위에 해당하지 않고, 따라서 제1매수인은 불법행위를 이유로 제2매수인을 상대로

                         손해배상청구권을 행사할 수 없습니다.

 

2022.07.14 - [민법] - 민법 제103조 반사회적 법률행위

민법 제103조 반사회적 법률행위

 

 

2.이중매매가 무효인 경우 (제2매수인이 매도인의 불법행위에 적극 가담한 경우)

- 제1매수인과 매도인 간 법률관계

제1매수인은 매도인에게 계약의 해체와 손해배상청구의 채무불이행 책임을 물을 수 있어요.

 

- 제1매수인과 제2매수인 간 법률 관계

.제1매수인은 제2매수인에게 반사회질서 법률행위로서 불법행위를 이유로  직접 손해배상청구권을 행사할 수 있어요.

.제1매수인은 단순 채권자(3억에 대한 채권)에 불과해서 직접 말소등기를 청구하지 못합니다.

.다만 제1매수인은 매도인의 말소등기나 이전등기청구권을 대위행사할 수 있습니다.(채권자 대위권)

.제2매수인과 매도인 간 체결된 계약을 제1매수인이 취소할 수 없습니다.(제1매수인의 채권자취소권x)

앞에서 설명했듯이 제1매수인은 단지 3억에 대한 매매계약의 채권자에 불과하기 때문 입니다.

 

- 제2매수인과 거래한 선의의 제3자

제2매수인이 혼란한 틈을 타서 선의의 제3자인 D에게 매매계약을 체결하고 등기까지 완료했다 하여도

D는 법률적으로 보호 받지 못합니다.(D는 계약이 유효하다고 주장할 수 없습니다.)

왜냐하면 반사회적 법률행위는 절대적 무효이므로 매도인과 제2매수인 간의 계약은 처음부터

성립될 수 없는 계약이고, 이를 바탕으로 이뤄진 제2매수인과 제3자 간 계약 역시 무효가 되기

때문입니다.

- 대리인의 이중매매

실생활에서는 사장이 모든 일을 할 수 없기에 직원들에게 업무를 대신 맡기는 경우가 있지요?

이를 법률용어로 치환하면 사장은 [본인], 직원은 [대리인]이 됩니다.

 

즉, 대리인이 이중매매를 했다면, 법적 판단의 기준은 대리인이 됩니다.

따라서 대리인이 매매계약을 체결하면서 배임행위에 가담했다면 대리인(대리행위)을 기준으로 판단 합니다.

 

그래서 본인이 대리인의 배임행위(불법행위)를 몰랐다고 해도,

대리인이 불법행위를 했다면 어찌됐던 본인은 해당 계약에 따른 소유권을 취득하지 못합니다.

 

 

 

 

맺음말

이렇게 해서 이중매매에 대해 알아봤습니다.

생소한 법률용어가 반복되어 많이 어렵지만,

반복하다 보면 눈에 익숙해지고 곧 이해가 될 거예요.

 

항상 말씀드리지만

법률 문제는 변호사나 법무사 같은 전문가들과 상담이 필요 합니다.

그래도 배경지식은 알고 상담을 받으면 도움이 많이 되겠죠?